3月1日，对于千千万万有房贷在身、每月还着按揭的人，是个重要的日子！
因为，老房贷“换锚”一事，于3月1日正式启动。
所谓老房贷“换锚”，简单说，就是原来参照基准利率来确定房贷利率的，接下来将换作以LPR为“锚”、参照LPR来定房贷利率。
昨天，工行、建行、中行、农行四大行就老房贷“换锚”事宜全部发了通告，并给出了详细的操作指南和各种问题的解答。
四大行老房贷“换锚”指南，我们宁波晚报旗下的专业地产号“宁波楼市报道”分别从各行官微上找了出来，如下所示，性急的同学可以点击进去仔细看：
工行
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建行
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中行
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农行
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根据四大行的“换锚”操作指南、攻略等，我们整理了此次“换锚”最为主要的5大问题，通俗解答如下：
01 哪些人需要转换？
你的房贷同时符合以下三点的，就需要转换：
第一，在2020年1月1日前发放，或者已经签订房贷合同还未发放；
第二，房贷利率是按基准利率上浮/打折确定的；
第三，房贷利率是浮动利率（比如每年1月1日调整）而不是固定利率。
特别提醒：公积金贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换。
宁波各大银行从2019年10月之后发放的房贷，基本上都已经是按LPR定房贷利率了，这类房贷人群，也不涉及“换锚”。
02 怎么个转换法？
转换原则：将“按基准利率上浮/打折”，转换成为“按LPR+加点”，“加点”可以是负的！
当然，你也可以直接转化为固定利率，这样你的房贷利率现在是什么水平以后就一直是这个水平。但建议转化为“LPR+加点”模式，理由下面会说到。
记住两个利率数字：一是老房贷现在的利率，二是2019年12月20日的5年期以上LPR即4.8%（绝大部分房贷的借款期都是5年以上的。如果你房贷是只贷了5年及以下的，则要参照2019年12月20日公布的1年期LPR，即4.15%。以下内容中的LPR除非特别说明，都指5年期以上LPR。）
原先是基准利率上浮的，转换例子如下：
原先是基准利率打折的，转换例子如下：
特别提醒：假设你的房贷贷了20年，已经还了17年，现在还剩下3年，转换时候参照的仍然是5年期以上LPR。
03 转换后什么时候可以享受新利率？
这里有一个重定价周期、一个重定价日的概念。
按照央妈规定，一般来说，老房贷转换完成后的重定价周期是一年，即每年调整一次房贷利率。
重定价日，一般是每年的1月1日。
但也有银行允许选择老房贷的发放日作为重定价日。
比如你现在的房贷发放日是5月6日，你可以把每年的5月6日作为重定价日。工行举例说——
特别提醒：如果你的房贷发放日是x月20日，重定价日也选择在x月20日，转换后参照的LPR是前一个月20日的LPR。比如发放日、重定价日都是6月20日，转换完之后的LPR参照5月20日公布的LPR。
04 转换划不划算？
因为判断当前中国已经进入降息通道，分析人士认为，短期内老房贷转换后，应该是比较划算的，LPR会逐步降低，相应的，房贷利率也会下降、月供能减少。
从2019年8月20日央行第一次公布LPR到现在，5年期以上LPR已经两次降息0.05%，从4.85%降到了4.75%。这已经比4.9%的基准利率，低了0.15%。
当然，房贷动辄20年、30年，长期看，转换了是不是就比现在划算，谁也说不清。
值得关注的是，海通证券曾发表一篇观点鲜明的研报，题目叫《我国长周期零利率或是趋势》。其他国家，目前已经出现了零利率甚至负利率。
另外值得注意的是，四大行通告中，都没有说必须转换。不过，分析人士表示，贷款基准利率以后有可能再也不会调整了，那没有转换的老房贷，就相当于固定利率了，LPR降息的好处就无法享受到。
特别提醒：转换只能转换一次！从“基准利率上浮/打折”转换为“LPR+加点”后，不能再转回基准利率定价方式！
05 什么时候可以转换？去哪里转换？
四大行通告都明确，原则上老房贷的利率转换从3月1日开始、8月31日结束，期间任何时候都可办理。
这期间，可以通过手机银行、网上银行便捷办理转换手续。但去线下银行网点办理，基本上都要等到疫情结束之后。
据官方数据，2019年前三季度，我市住户贷款余额超过4900亿元，其中大部分为存量房贷。所以这次房贷“换锚”，影响面非常广，涉及房贷金额几千亿元之巨！
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
来源：宁波楼市报道 文字 一刀
