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大事件!可能会降低你月供的机会来了,仅此一次!影响宁波几千亿

2020年03月01日 来源:慈溪在线

3月1日,对于千千万万有房贷在身、每月还着按揭的人,是个重要的日子!


因为,老房贷“换锚”一事,于3月1日正式启动


所谓老房贷“换锚”,简单说,就是原来参照基准利率来确定房贷利率的,接下来将换作以LPR为“锚”、参照LPR来定房贷利率。


昨天,工行、建行、中行、农行四大行就老房贷“换锚”事宜全部发了通告,并给出了详细的操作指南和各种问题的解答。


四大行老房贷“换锚”指南,我们宁波晚报旗下的专业地产号“宁波楼市报道”分别从各行官微上找了出来,如下所示,性急的同学可以点击进去仔细看:



工行

【Q&A】存量个人贷款定价基准转换常见问答全攻略



建行

图解LPR!让您分分钟看懂!



中行

中国银行存量浮动利率个人贷款定价基准转换全攻略



农行

存量浮动利率个人贷款定价基准转换操作指南



根据四大行的“换锚”操作指南、攻略等,我们整理了此次“换锚”最为主要的5大问题,通俗解答如下:



01  哪些人需要转换?


你的房贷同时符合以下三点的,就需要转换:


第一,在2020年1月1日前发放,或者已经签订房贷合同还未发放;


第二,房贷利率是按基准利率上浮/打折确定的;


第三,房贷利率是浮动利率(比如每年1月1日调整)而不是固定利率。


特别提醒:公积金贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换。


宁波各大银行从2019年10月之后发放的房贷,基本上都已经是按LPR定房贷利率了,这类房贷人群,也不涉及“换锚”。



02  怎么个转换法?


转换原则:将“按基准利率上浮/打折”,转换成为“按LPR+加点”,“加点”可以是负的!


当然,你也可以直接转化为固定利率,这样你的房贷利率现在是什么水平以后就一直是这个水平。但建议转化为“LPR+加点”模式,理由下面会说到。


记住两个利率数字:一是老房贷现在的利率,二是2019年12月20日的5年期以上LPR即4.8%(绝大部分房贷的借款期都是5年以上的。如果你房贷是只贷了5年及以下的,则要参照2019年12月20日公布的1年期LPR,即4.15%。以下内容中的LPR除非特别说明,都指5年期以上LPR。)


原先是基准利率上浮的,转换例子如下:


假设你现在的房贷利率是基准利率上浮10%,即4.9%上浮10%=5.39%,那么转换后的“加点”=5.39%-4.8%=0.59%=59个基点(1基点为0.01%)

转换完之后,你的房贷利率=LPR+59个基点。LPR是每个月20日公布的,这个月和下个月可能不变也可能变;加的59个基点,则是转换完之后一直固定不变。


原先是基准利率打折的,转换例子如下:


假设你现在的房贷利率是基准利率打八折,即4.9%下浮20%=3.92%,那么转换后的“加点”=3.92%-4.8%=-0.88%=-88个基点。

转换完之后,你的房贷利率=LPR-88个基点。同样,LPR会变,-88个基点的加点固定不变。


特别提醒:假设你的房贷贷了20年,已经还了17年,现在还剩下3年,转换时候参照的仍然是5年期以上LPR。



03  转换后什么时候可以享受新利率?


这里有一个重定价周期、一个重定价日的概念。


按照央妈规定,一般来说,老房贷转换完成后的重定价周期是一年,即每年调整一次房贷利率。


重定价日,一般是每年的1月1日。


如果重定价日是1月1日,那么转换完之后一直到2020年12月31日,房贷利率不变;从2021年1月1日开始,再按2020年12月20日公布的LPR+加点确定新利率,一整年不变;2022年1月1日,则要按2021年12月20日公布的LPR+加点再定新利率,以此类推。


但也有银行允许选择老房贷的发放日作为重定价日。


比如你现在的房贷发放日是5月6日,你可以把每年的5月6日作为重定价日。工行举例说——


假设你是在3月10日办理好了转换手续,重定价日选择了5月6日,那在今年5月6日就可以按新利率还月供了。假设你老房贷是基准上浮10%,由上可知,转换后的“加点”是加88个基点,那么5月6日时的利率水平是2020年4月20日公布的LPR+88个基点。

但如果你是在5月6日之后比如6月10日办好转换手续的,那么得等到2021年5月6日时候才能第一次重定价、享受新利率。到时候的利率,是2021年4月20日公布的LPR+88个基点。


特别提醒:如果你的房贷发放日是x月20日,重定价日也选择在x月20日,转换后参照的LPR是前一个月20日的LPR。比如发放日、重定价日都是6月20日,转换完之后的LPR参照5月20日公布的LPR。



04  转换划不划算?


因为判断当前中国已经进入降息通道,分析人士认为,短期内老房贷转换后,应该是比较划算的,LPR会逐步降低,相应的,房贷利率也会下降、月供能减少。


从2019年8月20日央行第一次公布LPR到现在,5年期以上LPR已经两次降息0.05%,从4.85%降到了4.75%。这已经比4.9%的基准利率,低了0.15%。


如果你现在的房贷利率是基准上浮10%的,即实际利率是5.39%,100万纯商贷、30年期、等额本息还款,月供大概是5610元;

转换完之后,假设2021年1月1日按新利率还月供,即便新利率要参照的2020年12月20日公布的LPR和现在一样依然是4.75%,则实际利率是4.75%+59个基点=5.34%,月供约是5578元,每月可以少还32块钱,能多喝一杯咖啡。

如果接下来继续降息,假设2020年12月20日的LPR降到了4.65%,那2021年每月月供就能降到5516元,比不转换可以少还94块钱。


当然,房贷动辄20年、30年,长期看,转换了是不是就比现在划算,谁也说不清。


值得关注的是,海通证券曾发表一篇观点鲜明的研报,题目叫《我国长周期零利率或是趋势》。其他国家,目前已经出现了零利率甚至负利率。


另外值得注意的是,四大行通告中,都没有说必须转换。不过,分析人士表示,贷款基准利率以后有可能再也不会调整了,那没有转换的老房贷,就相当于固定利率了,LPR降息的好处就无法享受到。


特别提醒:转换只能转换一次!从“基准利率上浮/打折”转换为“LPR+加点”后,不能再转回基准利率定价方式!



05  什么时候可以转换?去哪里转换?


四大行通告都明确,原则上老房贷的利率转换从3月1日开始、8月31日结束,期间任何时候都可办理。


这期间,可以通过手机银行、网上银行便捷办理转换手续。但去线下银行网点办理,基本上都要等到疫情结束之后。



据官方数据,2019年前三季度,我市住户贷款余额超过4900亿元,其中大部分为存量房贷。所以这次房贷“换锚”,影响面非常广,涉及房贷金额几千亿元之巨!


根据中国人民银行〔2019〕第30号公告,存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前,主要银行已完成相关准备工作,并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告,贷款客户可根据承贷银行公告,与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。


源:宁波楼市报道 文字 一刀


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